В чем разница между пристройкой и надстройкой? Требуется ли разрешение на строительство для расширения дома? Какой дом можно построить исключительно на основании заявки? В статье поясняем термины: строительство, пристройка, надстройка, реконструкция, реновация. Мы также представляем наиболее важные формальные вопросы.
Содержание
Строительство – это просто строительство нового здания?
Общеизвестно, что строительство дома – это не только вопрос привлечения средств и привлечения проверенной команды, но и ряд формальностей, о которых необходимо соблюсти, чтобы инвестиции были осуществлены в соответствии с законом. Хотя термин «строительство» обычно ассоциируется с вновь построенными зданиями, согласно Закону о строительном законодательстве он также относится к таким работам, как расширение дома, надстройка или реконструкция. Чтобы строительство было полностью законным, необходимо соблюдение ряда условий:
- проекты надо делать,
- подготовить и разметить участок строительства,
- нанять менеджера по строительству,
- получить официальное разрешение на строительство или – если в этом нет необходимости – представить отчет о строительстве.
Строительство дома без разрешения – самая важная информация
В соответствии с действующими нормами, без необходимости получения разрешения на строительство и на основании заявки мы можем построить: жилой дом с застроенной площадью до 70 квадратных метров, дом для отдыха площадью до 70 квадратных метров.
Жилой дом без разрешения площадью не более 70 квадратных метров должен представлять собой односемейное здание, расположенное на участке и имеющее не более двух этажей. Целью его строительства является удовлетворение собственных жилищных потребностей.
Дом отдыха без разрешения, то есть дача, является временным объектом, предназначенным для индивидуальных целей отдыха, пребывание в котором не должно превышать 180 дней в году. По закону это должно быть одноэтажное здание без чердака, с пролетом конструктивных элементов не более шести метров и вылетом консолей не более двух метров.
Отсутствие необходимости получения разрешения на строительство существенно снижает формальности, а также сокращает время ожидания решения. Заполненную форму заявления необходимо передать в компетентный орган. Если дом построен без разрешения в городе с правами округа, отчет должен быть представлен президенту города. В остальных случаях компетентным органом будет староста.
Инвестор не освобождается от обязанности построить дом в соответствии с действующими нормами. Однако чиновники не обязаны проверять заявку на строительство на предмет соответствия проекта: застройке участка и территориальному развитию, а также положениям местного плана территориального развития. Орган архитектурно-строительного управления не может возражать против уведомления о строительстве.
Примечание: Если участок расположен на территории, для которой нет плана местной застройки, необходимо подать заявку на условия застройки. Решение выдается компетентным органом в течение 21 дня.
Уведомление о строительстве – какие документы необходимо предоставить?
Уведомление о строительстве должно содержать информацию о: виде и объеме строительных работ, планируемой дате начала работ, адресе и регистрационных данных объекта недвижимости. Необходимые документы включают в себя:
- декларация о праве использования имущества для целей строительства,
- архитектурно-строительное проектирование,
- проект застройки участка или проект застройки земли,
- план территориального развития или решение об условиях застройки и освоении земель,
- заявление о строительстве жилого дома без разрешения в целях удовлетворения жилых нужд,
- декларация о принятии на себя ответственности за управление строительством (если мы не нанимаем руководителя строительства – в случае строительства дома без разрешения такой необходимости нет),
- заявление, подтверждающее представление полного комплекта документов.
В некоторых случаях вам также может потребоваться предоставить:
- доверенность по административным вопросам и подтверждение оплаты гербового сбора за доверенность,
- решения об условиях развития,
- техническое описание установки.
Расширение и связанные с ним формальности
Хотя в строительном законе не указано определение термина «расширение», можно сослаться на решения административных судов по этому поводу. Таким образом, понятие расширения относится ко всем видам работ, направленных на расширение существующего здания. Результатом является изменение таких параметров, как, среди прочего: длина, ширина или полезная площадь дома. Это может быть расширение гаража или хозяйственных построек, добавление гаража, примыкающего к корпусу дома, дополнительной комнаты или даже веранды или террасы. Характерной особенностью пристройки является то, что она обычно предполагает земляные работы (заливку нового фундамента под пристроенный элемент) и изменение границ здания.
Нужно ли в этом случае разрешение на строительство? С 2015 года нормативы допускают расширение без получения разрешения на строительство при условии, что расширение не выходит за пределы площади участка и учитывает необходимые расстояния от границы участка. Разрешение на строительство потребуется, если: планируемые инвестиции затронут соседний участок, зона воздействия выйдет за пределы участка. Объем допустимого расширения может быть ограничен положениями плана местного развития.
Примечание: Помните, что новая конструкция должна соответствовать остальным элементам дома, прежде всего, с точки зрения технических условий, а также эстетических.
Если план местной застройки охватывает наш участок, стоит заказать эскиз участка и выписку из плана. Если в местном плане не предусмотрен участок, в компетентный орган необходимо подать заявление о принятии решения об условиях застройки . К заявлению прилагается два экземпляра базовой карты, на которой должно быть отмечено планируемое место расширения. В заявке также должны быть указаны целевые параметры дома и описаны планируемые инвестиции.
Если планы пристройки дома соответствуют условиям застройки, указанным в местном плане застройки , или решению об условиях застройки, следующим шагом архитектора будет подготовка проекта пристройки дома. Важно, чтобы оно было должным образом адаптировано к требованиям планирования данной коммуны.
Примечание: Расширению здания должна предшествовать техническая оценка состояния конструкции и элементов здания. Также следует учитывать состояние грунта.
Расширение дома и разрешение на строительство
Как мы уже упоминали выше, в некоторых случаях потребуется подать заявление на получение разрешения на пристройку дома. Помимо заявления в районное отделение необходимо предоставить:
- декларация о праве использования имущества для целей строительства,
- решение об условиях застройки – в ситуации отсутствия плана местного пространственного развития,
- четыре экземпляра строительного проекта и свидетельство о членстве архитектора в профессиональной палате самоуправления.
Прежде чем приступить к расширению дома, необходимо также: назначить управляющего строительством, зарегистрировать строительный журнал в старосте, подать извещение о начале работ (в районную инспекцию строительного надзора).
Завершение пристройки дома – формальности
После завершения пристройки дома необходимо уведомить строительный надзор. К заявлению прилагаются:
- журнал строительства (оригинал),
- заявление руководителя строительства о выполнении расширения в соответствии с правилами, разрешением и проектом,
- отчеты об инспекциях новых внутренних установок и копия сертификата эксплуатации здания после расширения,
- инвентаризация послестроительных изысканий.
Строительный надзор имеет 21 день на то, чтобы выразить возражения. Отсутствие возражений означает так называемое молчаливое согласие, после которого расширенную часть дома можно будет использовать.
Что такое надстройка?
Как и в случае с расширением, здесь мы имеем дело с увеличением полезной площади. Разница в том, что результатом надстройки не является изменение границ здания, т.е. территории застройки. Однако высота и объем могут измениться. На практике чаще всего это:
- надстройка или поднятие второго этажа,
- изменение конструкции крыши,
- приспособление или модернизация чердака (например, поднятие коленной стены).
Стоит подчеркнуть, что надстройка здания в соответствии с правовыми нормами подпадает под определение строительства. Однако формальные вопросы, связанные с надстройкой, такие же, как и в случае описанного выше расширения.
Ремонт – нужно ли разрешение?
Закон о строительном праве определяет реновацию как «выполнение строительных работ в существующем здании, заключающихся в восстановлении первоначального состояния и не представляющих собой текущий ремонт, при этом разрешается использовать строительные изделия, отличные от тех, которые использовались в первоначальном состоянии» (ст. 3). ). В отличие от различных видов строительства, упомянутых выше, реконструкция не предполагает изменения таких параметров, как высота, ширина, длина, объем или полезная площадь здания.
К наиболее частым ремонтным работам относятся:
- ремонт крыши – изменение кровельного покрытия, например, замена старой, поврежденной керамической черепицы новой металлической черепицей;
- замена сантехники, электроустановок и т.д.;
- замена окон;
- замена котла центрального отопления;
- срезание старой штукатурки и укладка новой.
Приведенное здесь юридическое определение реновации включает в себя понятие текущего ремонта, которое, однако, не было четко разъяснено законодателем. Итак, что же мы можем определить как техническое обслуживание? Чаще всего эти работы направлены не на улучшение качества здания (например, путем замены некоторых элементов на более новые), а на поддержание его в состоянии, обеспечивающем комфортное и безопасное использование или защиту от возможных повреждений. Таким образом, текущий ремонт будет включать, например, герметизацию окна и установку новых ручек, а замена всего окна – в соответствии с решением Высшего административного суда – квалифицируется как ремонт.
Ремонт не требует получения разрешения или отчетности о строительстве. Однако стоит обратить внимание на объем работ, которые мы собираемся выполнить: замена, например, деревянной веранды на кирпичную или деревянного забора на ограждение из стальных или чугунных прутьев уже считается реконструкцией.
Реконструкция и реконструкция – что это такое?
Помимо строительства, пристройки, надстройки и реконструкции, строительное право также включает в себя понятие реконструкции. Результатом реконструкции может быть «изменение эксплуатационных или технических параметров» существующего здания, но не может быть изменения объема, площади застройки, высоты, ширины или длины.
Что это значит на практике? Если, например, при ремонте крыши мы хотим проделать в ней отверстие для установки мансардного окна, то это будет реконструкция крыши. Если окно должно быть в форме мансардного или так называемого если хотите, мы уже будем иметь дело с расширением. Реконструкция предполагает также замену окон при необходимости увеличения или уменьшения существующего оконного проема, а также замуровывание оконных проемов или изменение конструкции лестниц.
Хотя реконструкция не фигурирует в Законе о строительстве, ее определение можно найти в статье 4. Закон об особых правилах реконструкции, ремонта и сноса зданий, разрушенных или поврежденных в результате стихийных бедствий. Согласно нормативам, реконструкция представляет собой реконструкцию всего или части здания, но при этом не обязательно использовать те же строительные материалы, что и в случае с первоначальным зданием. При реконструкции следует сохранить размеры и форму здания.
